湖南省建设厅、省发展和改革委员会、省监察厅、省国土资源厅《关于合理控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理》的通知
湘建房［2004］466号  2004年12月28日
各市、州建设局（建委、房地产局、规划局、拆迁办、发展改革（计划）委、监察局、国土资源局:
    为落实《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发［2004］46号，下称国办《通知》）及建设部、国家发展和改革委员会、监察部、国土资源部联合下发的《关于贯彻〈国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知〉的通知》（建住房［2004］140号，下称4部委联合《通知》）的规定，结合我省城镇房屋拆迁管理工作的实际情况，提出如下贯彻意见，请各地认真执行。
     一、认真学习，提高认识，明确城镇房屋拆迁管理工作目标
     （一）认真学习国办《通知》和4部委联合《通知》，全面准确领会两个《通知》的精神实质，是贯彻落实中央宏观调控政策、加强执政能力建设、端正城镇房屋拆迁管理指导思想、加强拆迁管理、维护群众合法权益和社会稳定的重要内容。各市、州建设（房地产、规划、拆迁）、发展改革（计划）、监察、国土资源行政主管部门近期内要集中时间，集中精力，认真做好本地区学习贯彻两个《通知》的组织、实施工作，进一步统一思想认识，改进工作作风，加强协调与合作，确保两个《通知》真正落到实处。
    （二）各地要以贯彻落实国办《通知》和4部委联合《通知》为契机，明确城镇房屋拆迁管理工作目标，坚持综合治理、标本兼治、强化监督、狠抓落实。采取有效措施，努力形成法规完善、制度健全、规模合理、程序合法、行为规范、补偿安置到位、监督管理有效的城镇房屋拆迁管理工作新局面。
    （三）各地要从严控制城镇房屋拆迁规模。市、州被拆迁房屋面积和被拆迁房屋的总户数比上年应有明显下降;新实施的城镇房屋拆迁项目，都必须严格拆迁法定程序，确保拆迁安置补偿工作做到公开、公正、公平;已批准立项，但尚未开工项目的拆迁，应从严控制。
     二、加强城镇房屋拆迁计划管理，合理控制拆迁规模
     （四）各地建设（房地产、规划、拆迁）行政主管部门要在市、州人民政府的领导下，会同发展改革（计划）等部门，严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划、控制性详细规划，以及历史文化名城和历史文化街区保护规划，提出城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划方案。城镇房屋拆迁中长期规划要结合当地国民经济和社会发展“十一五”规划进行，坚持调查研究，突出重点，明确各项控制指标。
    （五）各市、州编制的城镇房屋拆迁年度计划，要在当年1月底以前上报省建设厅。由省建设厅会同省发展改革委审批下达，对没有编制城镇房屋拆迁年度计划的，或已编制但省里没有审批下达的，《房屋拆迁许可证》一律停止发放。
    （六）城镇房屋拆迁年度计划要落实到具体项目、具体名称，并与固定资产投资年度计划、城市建设年度计划以及产业政策相协调。对不符合城市规划的项目，不得纳入城镇房屋拆迁年度计划。
    （七）各地在编制与审批控制性详细规划时，要结合城市现状与特色，对拟拆迁范围内需拆除、改善、保留的房屋分别提出实施意见，在城镇房屋拆迁中不得随意改变经批准的规划;对于能够满足功能要求的房屋，要尽可能保留;对确定为历史建筑和历史文化街区保护范围内的房屋，要严格限制拆迁，未按规定完成历史文化街区保护规划编制工作的，不得拆迁和建设。旧城成片改造项目的规划方案，必须经法定程序审查批准，相关利益人有知情权、参与权。
    （八）各市、州建设（房地产、规划、拆迁）行政主管部门、发展改革（计划）等部门要按照国办《通知》和4部委联合《通知》的要求，结合本地区的实际情况，制定城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划管理实施细则。对县（市、区）报出的拆迁中长期规划和年度计划，要认真组织审批，严格把关。对前几年拆迁规模过大，拆迁矛盾比较突出，拆迁安置房、周转房供应结构不合理的县（市、区），要调整并严格控制年度拆迁规模，确保拆迁总量控制和拆迁结构调整到位。对城镇房屋拆迁计划下达后的执行情况，要加强跟踪管理和动态监督。对未经批准安排的拆迁项目，要坚决制止和纠正。
     三、严格城镇房屋拆迁程序，规范拆迁行为
     （九）严格城镇房屋拆迁市场准人制度。所有拆迁项目的拆除工程，都要委托具备相应施工资质的单位拆除。施工单位资质等级的升降、年检，要把拆除工程是否文明、安全等拆除的情况和记录，作为重要考核指标。进一步规范拆迁行为，禁止采取拆迁费用“大包干“的方式进行拆迁;禁止未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件。
    （十）市、州建设（房地产、规划、拆迁）行政主管部门要会同有关部门严格按照《行政许可法》、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号，下同）、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》（湖南省人民政府令第157号，下同）等有关法律、法规、规章，以及国办《通知》、4部委联合《通知》的精神，进一步规范城镇房屋拆迁管理工作。市、县房屋拆迁管理部门未与拆迁事务所、拆迁公司和房地产价格评估机构脱钩的，拆迁管理工作人员直接参与拆迁经营活动的，要立即纠正;拒不纠正的，要按照有关规定严肃处理。
    （十一）严格城镇房屋拆迁项目审批，切实做到拆迁项目、拆迁程序、拆迁主体、拆迁补偿合法，补偿安置到位。对临时组建的非法人单位的工程建设指挥部或协调办公室等，不得以拆迁人的身份，进入拆迁市场。对以会议纪要、领导批示、有关部门的资金担保函件、正在办理有关手续的证明等替代法定要件，强行要求发放《房屋拆迁许可证》，或下放拆迁许可审批权的行为，市、县房屋拆迁管理部门有权抵制，并及时向上级主管部门报告，上级主管部门要依法及时查处。
    （十二）市、县城市房屋拆迁管理部门及有关部门要加强对房屋拆迁人、房屋拆除单位、拆迁事务所、拆迁公司和房地产价格评估机构及其工作人员的资格、资质监管，对违规拆迁、野蛮拆除、在评估报告中弄虚作假等，严重损害群众利益的单位和个人，要取消相应资格、资质，清理出拆迁市场。
     四、完善法规政策，建立健全管理制度
     （十三）各地要对城镇房屋拆迁方面的地方性规章和政策性文件进行全面清理，凡是与《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》不一致的，如“先房屋拆迁，后补偿安置”、“先发《房屋拆迁许可证》，后补用地批准文件”等，要按法定程序向当地政府法制部门或人大报告并提出修改建议，立即清理修改。
    （十四）全面推进城镇房屋拆迁管理工作规范化。各地要认真贯彻执行《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》（湘建房［2004］264号），并结合本地区的实际情况，抓紧制定相应的配套措施。要加快建立健全公开办事、资金监管、信访处理、拆迁公示、拆迁许可、评估公示、行政裁决等城镇房屋拆迁管理的各项规章制度，实行窗口式办公，一条龙服务。加快城镇房屋拆迁管理信息化进程，同时加强拆迁档案管理，提高办事效率和服务质量。
    （十五）城镇房屋拆迁价格评估，必须由具有国家或省建设行政主管部门颁发的房地产估价资质的评估机构承担业务。房地产价格评估机构要按照有关规定和被拆迁房屋的区位、用途、成新、建筑面积等，独立、客观、公正地确定其房地产市场评估价格。城市房屋拆迁价格评估《结果报告》和《技术报告》，必须由3名专职国家注册房地产估价师签字。省建设行政主管部门将组织专家不定期地对全省所有拆迁价格评估《结果报告》和《技术报告》进行抽检。对检查出来的问题，将区别情况，分门别类，进行纠正和处理;对个别问题特别严重的，要对房地产估价师和估价机构一并依法进行清理、整顿与处罚。
    （十六）各市、州房屋拆迁管理部门应当加强对县（市、区）城市房屋拆迁工作的指导和监管，开展县（市、区）之间的拆迁工作经验交流和学习活动。按照国家有关规定，为积极推进城镇房屋拆迁管理工作规范化、程序化，市、州应当每年组织拆迁规范化管理的评比活动。对规范化管理优秀的市（州）、县（市、区），应当进行表彰。
     五、落实拆迁补偿安置，健全住房保障机制
     （十七）合理的拆迁补偿安置是维护被拆迁人合法权益、做好拆迁工作的重要基础。市、县要加强对拆迁项目补偿资金的监督管理，每个拆迁项目的拆迁人，在实施拆迁前都必须与市或县房屋拆迁管理部门、银行签订三方拆迁资金监管协议。房屋拆迁补偿资金应当由市、县房屋拆迁管理部门指定银行，设立专门账户，专款专用，并足额补偿给被拆迁人。拆迁补偿资金不得以项目未来收益、机构资金承诺或其他不落实的资金，作为拆迁资金来源。
    （十八）市、州要按照《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电［2003］42号）文件的精神，抓紧研究历史形成的住宅改为非住宅等房屋拆迁涉及的补偿政策。既要根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，缓解拆迁矛盾，又要注意保持拆迁政策的延续性和稳定性，防止产生新的矛盾。近期，各地规划行政主管部门要会同有关部门依据《城市规划法》及相关法律法规，对城市规划区内的违章建筑和未经批准擅自改变用途的房屋进行一次集中清理，特别是对列入城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划的项目，要先行清理;并结合实际，明确政策，妥善处理历史遗留的房屋性质和用途界定问题。依法该拆除的要先行拆除，按政策可补办手续的要及时补办手续，防止矛盾和问题集中到拆迁时一并发生。
    （十九）认真落实《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》关于货币补偿、产权调换的规定，纠正目前一些市、县片面强调货币补偿的倾向。在拆迁补偿安置中，应提供质量合格、价格合理、户型合适的拆迁安置房，并充分尊重被拆迁人在产权调换、货币补偿方面的选择权，妥善安置被拆迁居民。拆迁租赁房屋的，既要尊重和依法维护产权人的权益，也要注意合理安置房屋承租人;租赁合同对中止或解除租赁关系有明确约定或被拆迁人与房屋承租人事后达成协议的，按租赁合同或协议执行;租赁合同未作约定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系又达不成协议的，应当按《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》的规定，实行房屋产权调换，并妥善处理好原房屋承租人的安置。
    （二十）各地要按照批准的城镇房屋拆迁规模，加快建设适合被拆迁居民购买的中低价位、中小户型普通商品住房，缓解拆迁安置用房不足的矛盾。要进一步完善拆迁中弱势群体的住房保障机制，综合运用最低收入保障、失业保障、最低补偿标准和经济适用住房等政策措施，确保被拆迁居民中困难家庭的基本居住需要。拆迁中涉及的属于城镇最低收入的住房困难家庭，要按照省建设厅、省财政厅、省民政厅、省国土资源厅、省地方税务局联合下发的《湖南省城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（湘建房［2004］140号）的有关规定，纳入城市住房保障的总体安排中。
     六、加强对矛盾的排查调处，确保拆迁信访明显下降
     （二十一）实行省市县联动，全面开展对城镇房屋拆迁上访特别是群体性上访、越级上访、重复上访的排查调处工作。对排查出来的拆迁矛盾和纠纷，要认真分析，查找原因，制定解决方案。按照“属地管理”和“谁主管，谁负责”的原则，落实到责任部门、责任单位和责任人，限期解决。坚持抓早、抓小、抓苗头、抓源头，坚持把拆迁纠纷和矛盾化解在当地、解决在基层，解决在萌芽状态。
    （二十二）着力处理好一批矛盾突出、社会影响大、涉及人数多的拆迁群体上访、重复上访案件。各地要本着实事求是、积极稳妥的原则，采取有效措施，认真研究解决房屋拆迁中的突发问题。当前要重点调处《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》实施后的问题;对《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》实施前的项目，按照法律不溯及既往的原则处理;在城镇房屋拆迁中涉及的其他历史遗留问题，按国家已有的规定做好解释等有关工作。坚持和完善重大案件通报制度、领导包干个案和督办制度，坚持依法办事，慎用强制措施和手段，使集体上访、重复上访、越级上访案件得到及时、有效、妥善处置。
    （二十三）对城镇房屋拆迁矛盾、纠纷比较集中，又长期得不到有效解决的县（市、区），由所在市、州建设（房地产、规划、拆迁）行政主管部门会同同级监察、发展改革（计划）、国土资源等部门提出意见，经市、州人民政府同意，限期进行整改。整改期间，除国办《通知》明确可以进行的拆迁项目外，其他项目应暂停拆迁，集中力量解决拆迁遗留问题。
    （二十四）各市、州监察、建设（房地产、规划、拆迁）等行政主管部门要完善案件督查制度，加大对重点案件的督查力度，重点查处擅自扩大城镇房屋拆迁规模、滥用行政权力、违反法定程序、挪用拆迁资金等严重损害群众利益的违纪违法行为。要建立拆迁违纪违法案件处理责任制，对拆迁矛盾纠纷不认真排查或调处的，对群众上访反映的问题或上级部门督办的拆迁上访案件敷衍了事的，要追究相关责任人和领导的责任。
    （二十五）市、县建设（房地产、规划、拆迁）行政主管部门要加快建立健全初信初访责任制度、拆迁重大突发事件信息通报与专报制度、拆迁信访事项办理结果反馈制度、拆迁信访工作过错责任追究制度。
    （二十六）要加强对城镇房屋拆迁法规政策的宣传教育，引导群众支持合法拆迁，正确运用法律手段维护合法权益。对个别坚持过高要求或无理要求的，要坚持原则，不作不符合规定的许愿和乱开“口子”，防止出现新的矛盾和造成“以闹取利”的不良影响;对少数无理取闹甚至公开聚众闹事、堵塞交通、冲击政府机关的，要依法及时进行严肃处理。
     七、加强领导，狠抓落实
     （二十七）市、州建设（房地产、规划、拆迁）发展改革（计划）、监察、国土资源等有关部门要按照国办《通知》和4部委联合《通知》的要求，细化拆迁各项工作目标，明确责任分工，强化督查督办，严格责任追究制度，提高依法行政的自觉性，使城镇房屋拆迁管理更加规范有序，拆迁规模得到合理有效控制。
    （二十八）进一步加强拆迁干部队伍的自身学习和培训。省建设行政主管部门要依据国家有关规定，建立健全城镇房屋拆迁工作人员的持证上岗制度，并分期分批对拆迁工作人员进行法制、业务和技术培训工作。通过培训，使房屋拆迁工作人员增强法律意识，提高业务素质和政策水平，熟练掌握各类房屋的拆迁事务与各类房屋的拆除技能。（二十九）建立和完善城镇房屋拆迁统计月报制度。每月5日前，市、州建设（房地产、规划、拆迁）行政主管部门要将全地区上月城镇房屋拆迁统计情况汇总后报省建设厅。
    （三十）市、州建设（房地产、规划、拆迁）、发展改革（计划）、国土资源等行政主管部门的主要领导要深入基层，调研城镇房屋拆迁管理工作中存在的问题，为市、州人民政府发挥参谋、助手的作用，采取有力措施，落实责任单位和责任人，加快建立健全各部门之间的协调机制、沟通机制和联系机制，齐心协力，各司其职，共同做好城镇房屋拆迁管理各项工作。